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记者杜萌萌说：“我很幸福，很幸福！时隔40多年，能够在原地住上新楼，我感到非常幸运和感激。” 2月4日，74岁的刘桂兰在新居里难掩兴奋之情，手里拿着一本新买的红本本。作为北京市西城区月坛街道三里河一区28号楼（以下简称“28号楼”）的首批居民之一，她在离开不到六个月的时间里就实现了“回家”的心愿。 28号楼是北京市西城区首个旧建筑改造试点项目，“拿地即开工”。该项目于2025年9月5日正式开工建设，并于10月24日开始安装首个模块，仅用了46天就完成了建设。完成所有智能模块安装及主体结构涂装。通过28号楼的“原拆原建”，54户居民从“不安全的家”变成了“美好的家”。 “这不仅是老建筑的‘复兴’，也是中国房地产业由扩张转向提质的一个缩影。” ICCRA住房租赁行业研究所所长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，城市更新已成为城市发展的核心命题，“原拆原建”改造模式的推出，有望为住房市场开辟一条兼顾百姓居住需求和高质量发展的新路径，在保障城市发展和人民群众居住需求的同时，推动房地产业实现高质量发展。老建筑正在进行“改造”春天的黎明，迎接“燕子归来”。虽然北京的寒冷天气尚未散去，但北京西城区三里河区已经被巨大的温暖和欢乐所包围。刚刚过八点，28号楼的下车地点就已经挤满了人。门口高高挂着红灯笼，节日彩旗随风飘扬，“欢迎回家”的标语在阳光下格外醒目。这就是我的梦想定居了好几年的初春，终于等到了这一天！”28号楼前住户朱艳红在接受《证券日报》记者采访时多次哽咽，“我感觉这不是我的房子。” “它和我原来的房子一样古老……现在感觉就像在做梦一样。”在交付现场，朱艳红等许多居民流下了喜悦的泪水。对于这栋建于1978年的居民楼，居民韩告诉记者，经过40多年，这座建筑历经风风雨雨，出现了墙壁裂缝、管道老化等问题。 “28号楼将于2023年纳入西城区危房改造工程，现在看到新楼、宽敞的公寓、加装的电梯，六个月的等待是值得的。”出乎意料的建设速度和“改造”质量的背后，与新技术的推广有着密不可分的联系。据报道，28号楼项目采用了智能建筑技术：MiC。这意味着标准化模块的智能化生产在工厂内完成，并运输到现场进行快速集成组装。该技术不仅实现了施工效率的革命性突破，同时实现了绿色环保、成本整合、智能协同的整体成果。 “当使用传统的铸件进行重建时ace方法中，项目周期平均需要1.5至2年，在此期间居民必须自行寻找临时搬迁，且搬迁成本较高。智能施工：28号楼采用的MiC技术打破了传统的线性施工时间，使施工效率提高了约75%。中建海龙科技有限公司28号楼项目经理裴剑飞在接受《证券日报》记者采访时表示，这不仅将大大降低临时安置成本，减少建筑垃圾、扬尘和噪音污染，还能确保施工按计划完成。北京市住房和城乡建设委员会副主任王勇表示，这将有效消除居民对住房质量和安全的担忧。28号楼交付危房更新“新规范”，不仅是城市更新的一种手段，也是一次活生生的实践。金融创新允许因不合规等客观因素而使旧社区再生，旧建筑拆除后抵押贷款丧失（指抵押贷款因事实或法律原因丧失原有形式或性质），以及取消前的“中间期”。王勇解释说，解决“房贷重构”问题，无论是金融机构还是居民，都面临着“必须收回”现有贷款，但“不能取消”新增贷款的困境。房屋拆迁时，原有的抵押权和所有权并没有暂时消除，也不是作为后续供应土地和建设的前提条件。新建筑竣工并满足登记条件后，重建前抵押注销、产权注销、初始登记、重建后以及新抵押登记四个程序就有序衔接起来，d 立即完成。基于原始模式的抵押贷款“间隙期”。 ”王勇表示。此外，为解决居民“资金难”和金融机构危房改造资金困难的困境，北京金监局还打造了首个国别产品“个人住房装修贷款”。贷款金额将根据改造成本确定，贷款期限根据工程进度进行调整。预建房贷款将在改造期间起到保障作用。重建期等方式+不动产登记流程的优化”，而且贷款期限和收入要求比parto个人抵押贷款要宽一些。这也是目前全国唯一支持旧建筑改造的试点政策。吴静 济南理工大学土木水利工程学院院长吴华大学教授在接受《证券日报》记者采访时表示，28号楼项目的金融创新解决了原有拆建模式中非常重要的结构性矛盾。居民是主要投资者。但很多居民，特别是老年人，没有足够的现金流，而在传统模式下，他们最大的资产——房产，就是重建的对象，不能也不应该作为抵押品；这很困难。在吴静看来，无论是“保险重建”还是“个人贷款重建”，都可以为后续其他一次性拆建项目的后续资金支持提供技术途径。但要更大规模地推广，这些经验还需要进一步规范化和法化。例如，可以进一步扩大金融产品的范围，特别是住房公积金的操作流程可以进一步扩大。明确和细化，以支持初步拆除和原始建设。这可以作为深化住房公积金改革的重要手段。另一种选择是推动产品标准化，将“个人住房装修贷款”转变为各市银行和住房公积金制度统一的金融产品类别，明确信用评价标准、抵押品价值评价方法、贷款条件、利率区间等，创造条件可在全国范围内效仿和推广。从28号楼改造试点情况看，目前改造资金在居民和市财政之间按比例分配：居民缴纳60%，政府补贴占40%。记者从北京市西城区住房和城乡建设委员会获悉，未来，根据最新政策，北京旧房将自愿按照“谁受益、谁贡献”的原则进行改造、拆除和重建。今后，他们将不再获得政府补贴，居民必须支付全部费用。 “当前，我国房地产市场的供需关系正在发生重大变化，城市发展正在从大规模增量扩张转向存量提质增效。由于楼市供给压力以及规划高度、建筑密度单一限制等严格限制，城市中心地区很多需要改造的老旧住宅已经不再具备大幅扩容的条件。棚改的逻辑被打破。对于路口地区也是如此，老旧小区部分与以前相比“大规模拆建”，吴静认为，未来，旧房自愿改造和拆除，特点是““居民自主”，不仅是当前城市更新过程中的需求导向产品，也将为后续的旧房改造提供具体的解决方案。28号楼作为既有改造项目，不仅消除了安全隐患，还将房屋价值重塑为“好家”的标准，为城市更新的“面与里”提供了实践范例。对于原本住在顶层的朱艳红来说，“降噪”和“加装电梯”是主要的解决方案。要求翻新。 “以前我们一楼有一个小商店，半夜进货，大卡车的噪音特别大。” “针对经常被居民诟病的噪音问题，我们采用了‘双层楼板和专用隔音垫’组成的系统，28号楼的加权标准冲击声压级提高到国家标准以上。标准，整体隔音性能提高80%左右。另外，通过选择水泵、电梯等低噪声设备，合理布局，应用高效减振降噪技术，目前可以保持设备运行噪声较低。 “低于35分贝，居民晚上可以睡个安稳觉。”裴剑飞说。不仅隔音性能显着提升，与去年5月1日起实施的国家标准《住房规划规范》相比，从建筑空间到水、电、气等建筑设备，隔音性能都有显着提升。从电梯安装到绿色建材、智能家居等，28号楼的装修做法都是最好的。这就是当前“好家园”建设从单一项目向全行业拓展的缩影里亚尔链。这也恰恰符合当前房地产行业高质量发展的核心方向。近二十年来，基于我国城镇化的快速发展，房地产业经历了快速发展，每户平均拥有公寓数量已超过40平方米。 1.1.有房没房的问题已经基本解决。然而，随着当前住房矛盾走向供给结构性短缺，居民对住房的需求也从“有”走向“好坏”。并特别提到要对现有建筑进行改造和强化利用。不断推进危房改造，加快丁级危房拆除改造，通过加固等多种方式，积极对国有土地上国有企事业单位的丙级危房和烂尾房进行改造。巩固、改造、重建，并不断运用。同年7月，中央城市工作会议十年来首次召开，明确日本城市化正在从高速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模逐步扩张阶段转向注重提质增效阶段。具体到“加强舒适便捷宜居城市创建”，他强调要加快构建房地产开发新模式，为人民群众打造安全、舒适、绿色、智能的“好住房”，更好满足人民群众严格多样的住房改善需求，不断推进城中村和旧房改造。 “城市中心区旧旧建筑改造不仅是解决群众问题的民生工程，也是解决群众问题的重要手段提高房地产行业质量和效益，建设‘好房子’是两者的核心纽带。”58亚索研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，建设“好房子”将推动城市更新从“表层工程”向“精品工程”转变，支撑城市包容性发展，有助于盘活中心城区现有资源。同时，这是扩大内需的重要抓手另一方面，优质住房供给可以满足居民住房改善需求，促进住房消费改善。家电、智能装备等配套产业可以有效拉动投资和消费，稳定支撑经济增长。春天回归大地，古建筑焕发新生。老建筑从“不安全住房”到“好住房”，是城市有机更新的生动注脚。
（编辑：魏明）